Reformas integrales en Mallorca: viviendas y locales
Antes de poner fecha a una obra conviene tenerla desmontada sobre el papel: qué resultado busca, qué partidas lo producen y qué decisiones siguen pendientes. Top Service organiza reformas en Mallorca con equipo propio y colaboradores bajo su control, trabaja primero ese desglose y confirma para cada dirección si puede atender el encargo.
24 horasAtención al cliente
Una estancia o toda la casa: dónde empieza una reforma integral
Una reforma es parcial mientras el resto del inmueble sigue funcionando igual: se rehace un baño, se cambia una cocina o se sustituye un suelo. Pasa a ser integral cuando la obra alcanza a la vez la distribución, las redes y los acabados de casi toda la superficie. Esa frontera decide qué trámite pedir y quién debe firmar.
Escriba el encargo como si se lo explicara a alguien que no conoce la casa: qué resuelve la obra, qué se sustituye, qué se repara, qué se conserva y qué dudas tiene todavía. La lista de dudas es la que más dinero ahorra si se despeja antes de pedir presupuesto.
Baño: agua, pendiente y ventilación
Decide lo oculto: la lámina impermeable bajo el plato, el recorrido del desagüe hasta la bajante y la salida del aire húmedo. Un plato a ras de suelo exige comprobar antes si hay altura para dar pendiente.
Cocina: el alzado fija las tomas
Se dibuja primero dónde van fregadero, placa, horno y frigorífico, y de ese dibujo salen tomas, desagües y circuitos. Si pasa a inducción, pregunte si el cuadro admite la carga.
Casa completa: todas las redes a la vista
Con el inmueble vacío y las paredes abiertas es el momento de renovar tuberías, cableado y desagües, decidir carpinterías exteriores y aislar. En casas antiguas con muros de piedra o de marès conviene saber antes qué paredes son portantes y cómo se comportan con la humedad.
Local comercial: la actividad va por delante
El uso previsto condiciona accesibilidad, aseos, ventilación, evacuación y documentación de la actividad. Antes de firmar un alquiler, compruebe que el planeamiento admite esa actividad y cuánto tardará el trámite.
Qué debe estar decidido antes de pedir precio: muros, tuberías, cables y materiales
Una propuesta solo es fiable si antes se ha fijado cómo queda la planta, qué instalaciones se renuevan con la obra abierta y qué materiales se colocan. Decidirlo en otro orden obliga a deshacer trabajo: un enchufe movido tras alicatar, una puerta que roza con el suelo nuevo o un desagüe que ya no llega.
Cómo distinguir lo que separa de lo que sostiene
Un tabique divide estancias; un muro de carga, un pilar, una jácena o las viguetas del forjado soportan el edificio. Son pistas un grosor mayor que el de los tabiques o que la pared se repita en las plantas de arriba. Ninguno se abre ni se carga con peso nuevo sin que un técnico competente estudie la solución y, cuando la norma lo exige, redacte el proyecto y dirija la obra.
Si al picar aparece una grieta que avanza, un techo que baja o un crujido en el forjado, detenga los trabajos y saque a todo el mundo de la zona; si hay riesgo de derrumbe o alguna persona herida, llame al 112.
Instalaciones que se deciden con la pared abierta
Cuadro y circuitos
Una planta nueva mueve puntos de luz, enchufes y consumos. Si la instalación se amplía o se reforma, la ejecuta y certifica una empresa instaladora habilitada; pida que la propuesta la identifique. Para una avería sin obra existe la página de electricistas en Mallorca.
Tuberías, llaves y desagües
Es el momento de cambiar tramos antiguos, poner llaves de corte por estancia y rehacer el enlace con la bajante, que en un edificio suele ser común. La red se prueba a presión antes de taparla; para fugas y goteos sin reforma, vea fontaneros en Mallorca.
Agua caliente y climatización
Pasar de calentador de gas a termo o a bomba de calor, o preparar un aire acondicionado, cambia ventilación, desagües de condensados y potencia. La parte regulada la ejecuta y certifica una empresa instaladora habilitada. Ante olor a gas, no toque interruptores, ventile, salga y llame al 112 y a la distribuidora.
Aire, datos y registros
Un baño sin ventana necesita extracción con conducto, y la campana, una salida definida antes de cerrar el falso techo. Deje tubos vacíos hacia salón y dormitorios y trampillas de registro donde haya llaves o cajas que puedan necesitar mantenimiento.
Suelos y carpintería: la cota manda
Cada capa nueva sube el suelo. Una tarima flotante sobre espuma se coloca sin obra húmeda y amortigua pisadas, pero no soporta agua estancada; la cerámica sí, a cambio de más peso. Puertas y armarios se miden con suelos terminados, y si quiere conservar una baldosa hidráulica o una puerta antigua, dígalo el primer día para protegerla desde el derribo.
Partidas y calidades: cómo saber si dos ofertas hablan de la misma obra
Dos presupuestos de reforma se comparan línea a línea, nunca por el total. Cada partida tiene que decir qué trabajo incluye, con qué medición, con qué material y qué deja fuera. Si una oferta resume media obra en una frase sin cantidades, su importe menor puede reflejar menos trabajo y no un precio mejor.
Deslice la tabla hacia un lado si su pantalla no muestra las tres columnas.
| Partida | Dato que debe figurar | Omisión frecuente |
|---|---|---|
| Protección y derribo | Metros de tabique, alicatado o suelo que se retiran y protección de portal, escalera y ascensor. | Contrato con el gestor de escombros y, en obra mayor, la fianza ante el Consell. |
| Tabiquería y recrecidos | Sistema, metros, aislamiento y ayudas a los demás oficios. | Refuerzos que aparecen al abrir muros o forjados. |
| Agua y saneamiento | Puntos de agua, material de tubería, llaves y prueba de presión. | Tramo común de la bajante o de la acometida. |
| Electricidad | Circuitos, puntos, mecanismos, cuadro y empresa que certifica. | Aumento de potencia y gestiones con la distribuidora. |
| Solados y alicatados | Metros de pieza y de colocación, formato, rodapié y remates. | Nivelación de un soporte irregular. |
| Carpintería y persianas | Unidades, medidas, herrajes, montaje y tapajuntas. | Cambios de huecos o de color en fachada. |
| Sanitarios y cocina | Marca y modelo, o importe reservado por pieza, y montaje. | Encimera, electrodomésticos o accesorios. |
| Técnicos y trámites | Quién redacta, quién tramita y si tasa e impuesto de obras están sumados. | Honorarios de proyecto y dirección de obra. |
Una calidad se describe con nombre, no con adjetivos
"Gres de buena calidad" no permite comparar. Una descripción útil da marca, serie, formato y acabado, o un importe reservado por metro o por unidad si aún no ha elegido.
Precio cerrado, medición o las dos cosas
El precio cerrado cubre exactamente lo descrito; la medición se liquida con las cantidades reales. Lo razonable suele ser mezclar: cerrado en lo que se ve y medido en lo que solo se conoce al abrir. Pida que cada línea diga cuál aplica y si el IVA está incluido.
Reformar con la casa ocupada, cerrada por temporadas o con el negocio abierto
La organización cambia según quién esté dentro. Con la vivienda ocupada se trabaja por zonas y se reserva un baño; con la casa cerrada, la obra avanza seguida pero alguien debe abrir, recibir material y aprobar cambios; con un local abierto, se trabaja en horas sin clientes. Esa decisión se toma antes de fijar el calendario.
Vaciar y aislar
Se sacan muebles, se protege lo que se conserva y se cierra la zona contra el polvo.
Derribar y rozar
Es la fase más ruidosa y la que descubre sorpresas; conviene concentrarla en pocas jornadas.
Instalar y probar
Tuberías, cables y conductos se prueban y se fotografían antes de taparlos.
Revestir y cerrar
Se cierran rozas, se montan techos, se alicata y se colocan suelos y carpinterías.
Montar y repasar
Sanitarios, muebles, mecanismos y luminarias van al final, con limpieza y lista de repasos.
Si vive en la casa
Un baño no se toca hasta que el nuevo funcione y los días sin agua o sin luz se pactan antes. Mantenga a niños, mayores y animales lejos de herramientas, cables y sacos.
Si la casa está cerrada o usted vive fuera
Muchas viviendas de la isla pasan meses sin uso. Deje por escrito quién custodia las llaves, quién aprueba un cambio y hasta qué importe, y cómo recibirá fotografías del avance. Quien abre la puerta no tiene por qué autorizar gastos.
Si el local sigue abierto
Se trabaja por tramos o fuera del horario comercial, con las salidas de evacuación libres. Avise de lo que no puede quedarse sin corriente, como una cámara frigorífica.
- Comunidad Aviso previo a la administración de la finca y protección de ascensor y escalera.
- Acopio Dónde se guardan cajas y sacos sin bloquear portal ni acera.
- Horario Qué días y horas admite la finca y, en Palma, la ordenanza de ruido que se explica más abajo.
Ante una caída desde una escalera o un andamio, o cualquier persona herida, llame al 112.
Lo que aparece al picar, lo que cambia a mitad de obra y cómo se da por terminada
Casi todas las reformas descubren algo que no estaba previsto o reciben una idea nueva del propietario. El método que evita discusiones es siempre igual: se fotografía, se valora por escrito con su efecto en precio y en plazo, y solo se ejecuta cuando usted lo acepta. Al final, se recorre la obra con la propuesta delante.
Hallazgos habituales al abrir
Viguetas con humedad
Bajo un baño antiguo pueden aparecer viguetas oxidadas o tablas podridas. No se cubren con mortero: se detiene esa zona y las revisa un técnico.
Cables y empalmes antiguos
Líneas sin toma de tierra o empalmes fuera de caja se fotografían y se valora su sustitución antes de cerrar la roza.
Muros que sudan
Una mancha tras el alicatado puede venir de una tubería, del vecino o del propio muro. Hay que conocer su origen antes de revestir.
Fibrocemento
Placas onduladas, bajantes o depósitos grises pueden contener amianto. Se dejan intactos.
La hoja de cambio, en media página
Qué se modifica, por qué, cuánto cuesta, cuántos días añade y la firma de las dos partes, también por correo si usted está fuera. Top Service coordina la obra con equipo propio y colaboradores bajo su control y ordena la entrada de cada oficio; las instalaciones reguladas siguen a cargo de la empresa habilitada que las certifica.
Una cocina que se abre al salón
Es el cambio que más decisiones esconde: si la pared sostiene algo, cómo saldrán los humos sin puerta que los contenga, dónde irán los enchufes de la península y qué pavimento sirve a la vez para la zona de agua y la de estar. Cada respuesta que falte acaba en una hoja de cambio. En la recepción se comprueba que la campana extrae hacia fuera y que el suelo no hace cejas entre zonas.
Recepción: probar antes de firmar
- Agua Varios grifos abiertos a la vez, cisternas, desagües llenos y vaciados, y llaves de corte.
- Electricidad Cada interruptor y enchufe, y el diferencial con su botón de prueba.
- Carpintería Puertas, cajones, ventanas y persianas que cierran sin rozar.
- Papeles Certificados de las instalaciones modificadas, fichas de materiales y fotos de los recorridos ocultos.
Reformas en Mallorca: lo que piden Palma, el Consell y el Govern antes de empezar
En la isla intervienen tres niveles: el ayuntamiento concede la licencia o recibe la comunicación de la obra; el Consell de Mallorca gestiona los escombros y la protección del patrimonio, y el Govern regula, entre otras materias, la retirada de amianto. Antes de fijar fechas conviene saber qué pide cada uno para su obra.
Lo municipal que se explica aquí es del Ajuntament de Palma; Calvià, Manacor, Inca o cualquier otro municipio tienen sus propias ordenanzas y trámites. Indique municipio y calle: Top Service confirma dirección por dirección si puede atender el encargo, sin darlo por supuesto para toda la isla ni para el resto de las Illes Balears.
Palma: cuándo hace falta licencia urbanística
Las obras interiores más sencillas pueden ir por comunicación previa, un trámite cuyos umbrales y tributos en Palma ya resume la página de electricistas en Mallorca. Si la reforma necesita proyecto, porque redistribuye, toca estructura o rehabilita buena parte del edificio, el camino es la licencia urbanística del Ajuntament de Palma, que solicita la persona promotora.
Qué se presenta
La ficha pide proyecto técnico, visado si es básico y de ejecución, con una ficha resumen que compare planeamiento y obra; fotografías de la fachada con los edificios vecinos, y estudio de seguridad y salud cuando procede. Sin proyecto basta plano de situación, presupuesto desglosado y croquis.
Escombros en el expediente
Entre los documentos figura la gestión de residuos: el resguardo de depósito de la fianza del Consell de Mallorca, el contrato con MAC Insular y la evaluación del volumen y las características de los residuos, cuando se presenta proyecto básico y de ejecución.
Plazo y silencio
La resolución expresa debe notificarse en un máximo de tres meses desde que la solicitud está completa, con las suspensiones que prevé la ley. El silencio es positivo, pero nunca da por adquiridas facultades contrarias a la legislación o al planeamiento.
Tasa e impuesto
La tasa de licencia y el impuesto sobre construcciones siguen la ordenanza fiscal vigente. Pida que la propuesta diga si están incluidos y confirme los importes al solicitar.
Edificios catalogados y hallazgos durante la obra
La Ley del Patrimonio Histórico de las Illes Balears exige autorización previa de la Comisión Insular del Patrimonio Histórico, además de las demás licencias, para cualquier obra interior o exterior, cambio de uso o modificación en inmuebles declarados bien de interés cultural o catalogados. En los catalogados se exceptúan la conservación y la reparación que no afecten a elementos singulares especialmente protegidos. Esa comisión es del Consell, como recoge su sede electrónica.
La misma ley regula los hallazgos durante una obra: si aparecen objetos o restos arqueológicos, el promotor y la dirección facultativa paralizan de inmediato los trabajos, los protegen y comunican el descubrimiento en cuarenta y ocho horas al consell insular o al ayuntamiento. La interrupción puede durar hasta veinte días, ampliables a un mes si hace falta excavar.
Edificios con informe de evaluación
En Palma, las preguntas frecuentes de Urbanismo sobre el informe de evaluación de edificios explican que se presenta cada diez años según la fecha de construcción. Tres puntos afectan a una reforma:
- Informe desfavorable Si el técnico no fija un plazo más corto, hay hasta el mes de junio del año siguiente para pedir licencia, declaración responsable o comunicación previa de las reparaciones.
- Edificio en obras Puede pedirse la suspensión del plazo de presentación citando la licencia de obras u otro documento válido.
- Edificio catalogado No admite aplazamientos: su inspección se repite cada diez años según el calendario.
Ruido y horario de obra en Palma
La ordenanza municipal reguladora del ruido y las vibraciones solo permite las obras que superan los límites sonoros los días laborables, entre las 9 y las 20 horas. De mayo a finales de octubre, en las zonas declaradas de gran afluencia turística, ese horario se reduce a la franja de las 11 a las 19 horas. Una obra que incumpla los valores de ruido se paraliza hasta presentar un estudio acústico y un certificado técnico.
Escombros: MAC Insular y la fianza del Consell
El Consell de Mallorca presta como servicio público insular la gestión de residuos de construcción y demolición, en concesión a MAC Insular, y gestiona las fianzas de los residuos de obra mayor. Las preguntas frecuentes de MAC Insular precisan que en obra mayor se deposita ante el Consell una fianza del 125 % del coste de la gestión correcta de los residuos previstos, que se recupera con el certificado que emite la empresa sobre lo entregado. En obra menor, la única obligación es gestionarlos correctamente.
Quien no está dado de alta como cliente paga en planta al descargar, y la tarifa por tonelada varía con la densidad del residuo, en aplicación del principio de que quien contamina paga.
Amianto: RERA y plan aprobado por el IBASSAL
MAC Insular no admite fibrocemento salvo que se certifique que no contiene amianto. Si aparece, no lo rompa, corte, lije ni taladre. En las Illes Balears, las empresas que trabajan con ese riesgo se inscriben en el registro de empresas con riesgo por amianto ante el Instituto Balear de Seguridad y Salud Laboral, y antes de empezar necesitan la aprobación de su plan de trabajo, que el instituto resuelve en un plazo de cuarenta y cinco días hábiles. Reserve ese margen en el calendario.
Casos tipo: dónde se atasca una reforma antes de empezar
Estas ocho situaciones no describen obras realizadas ni clientes. Recogen planteamientos frecuentes en la isla para que reconozca el suyo y llegue a la consulta con la pregunta que suele decidir el presupuesto, el trámite o el calendario, en vez de descubrirla con la obra empezada.
Ejemplo · Segunda residencia cerrada en invierno
La propietaria vive fuera y quiere encontrar baño y cocina nuevos al volver. Antes de empezar se fija quién guarda las llaves, quién aprueba cambios y hasta qué importe.
Ejemplo · Piso en un edificio catalogado
Se quiere unir dos dormitorios. Como el inmueble está catalogado y la obra no es de simple conservación, la autorización de la Comisión Insular del Patrimonio Histórico se pide antes que el resto de licencias, y el calendario cuenta con ella.
Ejemplo · Restos al levantar un suelo antiguo
Bajo el pavimento de una casa vieja aparecen fragmentos cerámicos y restos de muro. La obra se detiene, se protege la zona y se comunica en cuarenta y ocho horas al consell insular o al ayuntamiento.
Ejemplo · Comunidad con informe desfavorable
Mientras un vecino reforma su piso, el edificio recibe un informe de evaluación desfavorable por la fachada. Conviene coordinar andamios, accesos y horarios de ambas obras.
Ejemplo · Cubierta ondulada en un trastero
La reforma incluye derribar un anexo con placas grises. Si son de fibrocemento, las retira una empresa inscrita con plan aprobado, y la planta de escombros no las admitirá sin certificado de que no contienen amianto.
Ejemplo · Derribos en pleno verano
El piso está en una zona de gran afluencia turística de Palma. Entre mayo y octubre, los trabajos que superan los límites sonoros solo caben de 11 a 19 horas, así que la fase de derribos se programa con más jornadas.
Ejemplo · Redistribución completa con proyecto
La vivienda cambia de distribución y toca un muro de carga. Hace falta proyecto de técnico competente y licencia urbanística; antes de solicitarla se firma el contrato con MAC Insular y se deposita la fianza del Consell.
Ejemplo · Local que debe abrir en temporada
Se alquila un bajo para abrir en primavera. Si la obra necesita licencia, la resolución puede tardar hasta tres meses con la documentación completa, así que el proyecto se encarga antes de comprometer la fecha de apertura.
Respuestas para planificar la obra antes de firmar
Estas diez respuestas reúnen lo que conviene tener claro antes de encargar una reforma: cómo se delimita, qué datos llevar a la primera consulta, cómo se desglosa y compara un presupuesto, cómo se convive con la obra y cómo se recibe. La valoración de su caso concreto llega al ver el inmueble y sus instalaciones.
Si su obra reúne varios oficios, el índice de servicios en Mallorca recoge los que puede consultar en la isla; el catálogo general de servicios reúne las demás ubicaciones, y la página principal de Top Service presenta la empresa. Para renovar solo paredes y techos, vea pintores en Mallorca.
¿Cómo se delimita una reforma integral frente a una reforma parcial de vivienda?
Por lo que queda fuera de servicio. Si la obra se limita a una estancia o a un sistema y el resto de la casa funciona igual, es parcial; si cambian a la vez distribución, instalaciones y acabados de casi toda la superficie, es integral.
¿Qué medidas y fotografías ayudan a preparar una primera consulta de reforma?
Un croquis acotado con la altura de techos, fotos de cada estancia desde dos esquinas y primeros planos del cuadro, la llave general, el termo y cualquier grieta. Añada planta, ascensor, si se puede parar a descargar y si el edificio está catalogado.
¿Qué partidas deben separarse en un presupuesto de reforma integral?
Derribos, escombros, tabiquería, agua y saneamiento, electricidad, climatización, solados y alicatados, carpintería, sanitarios y cocina, pintura, limpieza, honorarios, tasa e impuesto de obras. Cada una con medición, material y exclusiones, y el IVA indicado.
¿Cómo se organiza una reforma cuando la vivienda sigue ocupada?
Por zonas, con un baño y un punto de agua siempre en uso, un cierre contra el polvo y los cortes anunciados. Derribos y rozas se agrupan en pocas jornadas y, en Palma, dentro del horario de la ordenanza de ruido.
¿Qué se debe acordar entre los distintos oficios que participan en una reforma?
El orden de entrada, las cotas de suelo y techo, dónde van tomas y registros, quién cierra las rozas que abre otro y qué se prueba antes de taparlas, sobre un único plano actualizado con cada hoja de cambio.
¿Cómo se detallan calidades y acabados en una propuesta de reforma?
Con marca, serie, formato y acabado de cada material o, si no está elegido, con un importe reservado por metro o por unidad. "Similar a" o "gama media" dejan la calidad sin definir.
¿Qué información permite comparar dos presupuestos de reforma con distinto alcance?
Lleve las dos ofertas a una misma lista de partidas con medición y material en cada fila. Valore aparte lo que solo figura en una, como el contrato de escombros, la fianza o la licencia; después compare totales.
¿La retirada de escombros y la limpieza final forman parte de la reforma presupuestada?
Solo si la propuesta lo dice. Puede ser bajar sacos a la calle o entregarlos en planta con certificado, que en obra mayor sirve para recuperar la fianza. Pida también que se describa qué incluye la limpieza final.
¿Qué trámites deben identificarse antes de fijar el inicio de una reforma?
Comunicación previa o licencia urbanística; autorización de patrimonio si el inmueble está catalogado; contrato de residuos y fianza en obra mayor; ocupación de la vía pública si hay contenedor o andamio; aviso a la comunidad, y certificados de las instalaciones modificadas.
¿Qué revisión final conviene acordar para comprobar el alcance de la reforma?
Un recorrido con la propuesta y las hojas de cambio, probando grifos, desagües, mecanismos, puertas y persianas, con una lista de repasos y su responsable. Si está fuera, acuerde quién la hace en su nombre.
Una cifra de mercado para situar la reforma integral, con sus límites
Una guía de precios de mercado sitúa la reforma integral con calidades básicas entre 400 y 600 € por metro cuadrado de vivienda. Sirve para detectar desviaciones grandes, no para calcular su obra: no es una tarifa de Top Service ni un precio comprobado en Mallorca, y no incluye por sí sola estructura, licencias, calidades superiores ni IVA.
En un móvil, deslice la tabla para leer la unidad, el alcance y la fuente.
| Concepto | Importe orientativo | Alcance y fuente |
|---|---|---|
| Reforma integral de calidades básicas | 400–600 €/m² | Metro cuadrado de vivienda con calidades básicas; estructura, licencias y alcance se precisan aparte. Guía de reforma integral de Habitissimo. |
La cifra agrupa en un solo número partidas que su presupuesto debe separar y no sirve para una reforma parcial: un baño o una cocina no se calculan con los metros de toda la casa, y aquí no tienen una referencia propia.
Suelen sacar una obra de ese rango los refuerzos de estructura, las instalaciones que hay que renovar enteras, el amianto, un inmueble catalogado, los accesos difíciles, los honorarios, la tasa, el impuesto de obras y la fianza de residuos.